معامله به چه معناست و انواع آن

وکالت

وکالت از ریشه وَکَلَ بوده که معنای لغوی آن نیابت گرفتن، جانشین شدن، تفویض اختیار نمودن و برعهده گرفتن است.

وکالت در معنای حقوقی عقدی است که مابین لااقل دو نفر منعقد می شود و بعد از انعقاد آن یکی از طرفین موکل و طرف مقابل وکیل خوانده می شود.

موکل شخصی است که امور و یا تعهداتی که اختیار انجام آنها را دارد به علل و اسبابی به طرف مقابل(وکیل) واگذار می کند و از حین بسته شدن عقد وکالت اقدامات وکیل در موضوع وکالت تا زمان پابرجایی عقد به مثابه اقدامات موکل بوده و نافذ محسوب می شود و لذا موکل نمی تواند از وضعیت بوجود آمده تخطی نماید و ملزم به ایفاء(انجام) آثاری است که حاصل شده است.

عقد وکالت از عقود جایز است به این مفهوم که طرفین عقد(وکیل، موکل) هر زمان لازم دیدند می توانند فسخ عقد را جاری نمایند و برای این اقدام نیاز به تنفیذ و یا پذیرش توسط طرف مقابل نمی باشد، فسخ توسط موکل را عزل و فسخ توسط وکیل را استعفاء می نامند.

وکیل در انجام امور و تعهدات محوله دارای اختیارات موکل بوده و عدم حضور موکل خللی به اقداماتی که از جانب وکیل انجام پذیرفته وارد نمی آورد. به عنوان مثال وکیل در بیع آپارتمان می تواند آپارتمان موکل را در دفاتر و بنگاه های معاملاتی به فروش برساند و از جانب موکل ذیل مبایعه نامه را امضاء نماید و اگر از حدود تعهدات تخطی نکرده باشد و غبطه موکل را خورده باشد معامله صورت گرفته کاملا نافذ بوده و موکل ملزم به رعایت تعهدات معامله انجام شده است. لازم به ذکر است اگر اختیار وکیل تنها در فروش بوده ولی ایشان منزل موکل را اجاره دهند چنین اقدامی از طرف وکیل فضولی بوده و عقد اجاره غیر نافذ بوده و با امضای موکل نافذ می شود.

تعریف و مفهوم وکالت

انواع و اقسام وکالت

در یک تقسیم مطابق با تعریف وکالت به منزله یک عقد جایز وکالت به دو قسم وکالت کاری و وکالت قضایی تقسیم می شود.

اگر موکل در موضوعاتی قابلیت تفویض اختیار داشته معامله به چه معناست و انواع آن باشد و شخص مقابل(وکیل) نیازی به اخذ مجوز از سازمانها و نهادهای کشوری نداشته باشد و صرف داشتن حقوق استیفاء(یعنی بلوغ و رشد) می تواند به نیابت انتخاب شود چنین موضوعاتی که قابلیت نیابت آنها محدودیتی ندارد را اصطلاحا وکالت کاری گویند.

در مقابل موضوعاتی هستند که تخصصی محسوب می شود و شخص وکیل بایستی اخذ مجوز بگیرد و نهایتا نهادها و سازمانها تنها با داشتن چنین مجوزی ملزم به پذیرش هستند به این خاطر که تخصص موضوع وکالت جهت غبطه موکل امری ضروری محسوب می شود، که مهمترین نمونه وکالت تخصصی وکالت قضایی یا وکالت دادگستری است.

وکالت عادی(کاری)

عقد وکالت در موضوعات کاری علی الاصول در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نگارش می شود لکن عدم انجام این تشریفات موجب زوال و بطلان عقد وکالت نیست، مزیت بستن عقد وکالت در دفاتر اسناد رسمی اعتبار اثباتی این اسناد بوده و جهت استحکام و تسریع در انجام امور محوله لازم است بصورت رسمی تنظیم شود.

لازم به ذکر است رویه اغلب ادارات، سازمانها و نهادها جهت انجام امور محوله موکل منوط به داشتن وکالتنامه رسمی که در آن موضوع وکالت صریحا قید و نگارش شده است می باشد فی الواقع عملا عقد وکالت کاری بصورت رسمی بایستی تنظیم شود و دارای اعتبار می باشد.

نمونه هایی از وکالت های کاری

1- وکالت کاری به مقاطعه کار(پیمانکار) جهت انجام امر جاری و اخذ مجوز های لازم و مراجعه به سازمانهای نظام مهندسی، شهرداری، ادارات دولتی و مالیاتی

2-وکالت در طلاق که از سوی شوهر که دارای حق طلاق است به همسرش تفویض می شود که بتواند با انتخاب وکیل دادگستری(در صورتی که خانم وکیل دادگستری نباشد) از دادگاه تقاضای متارکه نماید.

3-وکالت کاری جهت ثبت شرکت و سایر لوازم و آثار جهت اخذ جواز و ثبت

4- وکالت در مراجعه به ادارات و بانکها که نیازمند حضور شخص اصیل بوده لکن به دلیل پاره ای از مشکلات توانایی حضور را ندارند.

5- وکالت در انجام معاملات(بیع، اجاره، صلح، هبه، وقف وصیت و …)

وکالت قضایی(دادگستری)

در مقابل موضوعاتی هستند که تخصصی محسوب می شود و شخص وکیل بایستی اخذ مجوز بگیرد و نهایتا نهادها و سازمانها تنها با داشتن چنین مجوزی ملزم به پذیرش هستند به این خاطر که تخصص موضوع وکالت جهت غبطه موکل امری ضروری محسوب می شود، اخذ و مجوز وکالت دادگستری آزمون وکالت بوده که در پی قبولی آن آزمون با گذراندن بالغ بر دو سال کارآموزی و سپس پذیرفته شدن در امتحان اختبار صادر می شود.

در ایران مهمترین موضوعی که نیازمند تخصص جهت امر وکالت بوده وکالت قضایی یا وکالت در دادگستری هاست. لذا جهت طرح دعوا و شرکت در جلسات رسیدگی در دادگاهها، دادسراها و شوراهای حل اختلاف هر شخص نمی تواند به نیابت از موکل در دعوای موکل یا بطرفیت ایشان انتخاب شود و با داشتن وکالتنامه کاری رسمی از حقوق موکل دفاع نماید.

به سبب اینکه دارندگان مجوز قضایی را وکیل دادگستری گویند هر زمان صحبتی از موضوع وکالت یا وکیل می شود به ذهنها متبادر یا خطور می کند که منظور وکالت قضایی یا وکیل دادگستری است و کمتر توجه ها به وکالت کاری که از نظر تعدد و گستردگی وسیعتر نیز می باشد جلب می شود.

وجوه اشتراک و تمایز وکالت دادگستری و کاری

وجه اشتراک وکالت کاری و قضایی همان نیابت داشتن وکیل از جانب موکل در امر موضوع وکالت بوده و عدم حضور موکل موجب نمی شود که اقدام وکیل باطل یا غیر نافذ قلمداد شود.

در مقابل وجه تمایز این دو امر علاوه بر داشتن مجوز جهت وکالت قضایی دارای این تفاوتهاست.

الف) در وکالت قضایی برخلاف وکالت کاری، حدود اختیارات موکل و وکیل در عزل و استعفاء وکیل اگر موجب تجدید جلسه رسیدگی شود مورد پذیرش دادگاه واقع نمی شود.

ب) عقد وکالت قضایی بر خلاف کاری بصورت عادی هم مقبول بوده و دارای اعتبار بیشتری نسبت به عقد وکالت کاری عادی است از طرفی وکیل جهت اخذ وکالت لازم به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نبوده و می تواند در پورتال کاری خود در سامانه ثنا وکالت شخصی را عهده دار شود و امضاء ها ذیل وکالتنامه به طریق الکترونیکی و غیر حضوری از طریق پیامک و فرستادن کد پیامکی به وکیل درج و عقد وکالت شکل می گیرد.

پ) وکلای دادگستری دارای درجات اعتباری متفاوتی هستند که به سه دسته وکلای کارآموز، پایه دو و پایه یک تقسیم می شوند. وکلای کارآموز و پایه دو از انجام برخی از امور وکالت مانند مطالبات وجه و حقوقی تقویمی بالغ بر 500 میلیون تومان و همچنین کیفری یک(قتل، حبس ابد، تعزیری درجات 1، 2 و 3 و …) که مرجع تجدید نظر آنها دیوان عالی کشور است و … منع شده اند. وکلای کارآموز بایستی علاوه بر امضای خود امضای وکیل سرپرست را نیز اخذ نمایند.

ت) بر خلاف وکالت کاری در پاره ای از موضوعات اصیل حتما می بایست وکیل اختیار کند بدین معنا که دادگاه به موضوع دعوا تا زمانی که موکل اخذ وکیل نکرده باشد رسیدگی نمی نماید. دعاوی موضوع دادگاههای کیفری یک از جمله موضوعاتی است که الزام به اختیار وکیل ضروری است.

ث) وکیل قضایی(دادگستری) بر خلاف وکیل عادی(کاری) اصولا و قاعدتا برای بهتر و مفیدتر انجام شدن موضوع وکالت انتخاب و معرفی می شود لذا داشتن وکیل دادگستری به مراتب مثمرثمرتر از نداشتن آن جهت پاسخگویی، دفاع و نگه داشتن مواعد قضایی و پیگیری امور قضایی است لکن در وکالت کاری به جهت مشغولیت موکل و ضیق وقت اصولا شخصی را به نیابت انتخاب می کند فی الواقع وکیل انتخابی ماموری برای موکل بوده تا تحت اوامر آمر خود به انجام امرش بپردازد.

مقایسه وکالت با نیابت

نیابت در لغت به معنای جانشینی است و در عرف و استعمال دارای همان معنا بوده و شخص نایب از جانب شخص اصیل اقداماتی را از وظایف و تعهدات اصیل است به علل و اسباب مختلف از جمله ناتوانی، فقدان و فوت، نداشتن صلاحیت و یا حفظ مصلحت اصیل ایفاء می کند.

انواع و اقسام نیابت

هر چند اقسام دیگری از نیابت که ذیل موضوع قانون تجارت به آنها اشاره رفته است وجود دارد لکن به سبب آنکه با مفهوم وکالت در معنای اعم وجوه اشتراک بالایی داشته و عام و خاص مطق محسوب می شوند و لذا اصولا ذیل مبحث وکالت می توان آنها را لحاظ نمود از آوردن آنها در تقسیم نیابت خودداری کردیم.

مقایسه وکالت با اقسام نیابت(ولایت، وصایت، قیمومت و امانت)

1) وکالت تنها قسمی از نیابت محسوب می شود که موضوع آن به توافق طرفین اصیل(موکل) و وکیل رسیده است و وکیل موظف است تنها در چهارچوب امر محوله اقدام و غبطه موکل را لحاظ نماید.

تعهد نایب موضوع سایر اقسام نیابت با توافق با منوب عنه(اصیل) حاصل نشده است

1-1) ولایت نیز موضوعی امری بوده و الزام ولی در انجام امور صغیر قانونی و فقهی است. اولیاء(پدر و جد پدری) ملزم هستند که امورات صغیر را تا رسیدن به سن بلوغ از جمله تامین مایحتاجها، بستن عقود و تعهدات برای صغیر، گرفتن سجل احوال و مهیا نمودن شرایط تحصیل و … را فراهم آورند وظایف اولیاء واجب کفایی هستند یعنی اگر یکی از آنها وظیفه را ایفاء نمود ولی دیگر از انجام موضوع ولایت معاف می شود البته در رویه و عرف جوامع امروزی ولایت اصلی به عهده پدر بوده و پدربزرگ از انجام چنین وظایفی مبری گشته اند.

2-1) وصی با وصایت ولی برای بعد از مرگ جانشین ولی در امور صغیر یا مجنون و غیر رشید متصل به صغیری انتخاب می شود، پس انتخاب توسط شخص ثالثی که این بار ولی برای بعد از مرگ است وصی انتخاب می شود.

3-1) قیمومت نیز برای صغار و مجانین با پیشنهاد دادستان و توسط دادگاه انتخاب می شود که اصولا از اقوام نزدیک انتخاب(علی الاصول مادر) و دادگاه نسبت به داشتن استحقاقی وی را منصوب می کند پس همانند وصایت قیمومت نیز توسط اصیل(صغیر،سفیه یا مجنون) انتخاب نمی شود و بلکه توسط محاکم انتخاب و منصوب می شود.

4-1) در مورد امانت نیابت امین در حفظ اموال امانت گذار از آثار عقد یا واقعه موجد(بوجود آورنده) امانت است فی الواقع طرفین عقد نسبت موضوع نیابت هیچ توافقی را نداشته اند و تنها نسبت به وقوع عقد به توافق رسیده اند و یا بسته شدن عقد امین خودبخود ملزم است که در حفظ اموال مالک آن تعدی و تفریط ننماید.

بعنوان نمونه: در عقد اجاره مستاجر می بایست در منزل مورد اجاره تعدی و تفریط ننماید و اگر به سبب تعدی یا تفریط خسارتی وارد آید ملزم به جبران است چنین نیابتی که ایشان بایستی در حفظ اموال موجر رعایت نماید در عقد اجاره لحاظ نشده و لذا با توافق حاصل نشده است بلکه از آثار عقد قانوگذار مستاجر را ملزم به انجام نموده است. پس برخلاف وکالت نیابت موضوع امانت توافقی نبوده و الزام آن قانونی و امری است.

2) وکالت عقد جایزی است و توسط طرفین قابلیت فسخ را دارد یعنی هم موکل می تواند وکیل را عزل نماید و هم وکیل می تواند استعفاء خود را اعلام نماید.

البته اگر طرفین عقد وکالت اختیار فسخ وکالت را از خود سلب نمایند و یا به موجب شرط نتیجه ضمن عقد لازم وکالتی تنظیم نمایند قابلیت عزل وکیل و گاها استعفای وکیل زائل می شود به چنین الگوی اخذ وکالت اسطلاحا وکالت بلاعزل گویند.

معمولا وکالت در طلاق بصورت بلاعزل به زن داده می شود که مرد نتواند از جایز بودن عقد وکالت سوء استفاده نماید و موجبات حرج زن را معامله به چه معناست و انواع آن فراهم نماید.

وکالت با فوت و محجوریت رفع می شود به این معنا که اگر وکیل و یا موکل محجور شوند(دیوانه شوند) و یا یکی از آنها فوت نمایند وکالت منفسخ می شود یعنی از آن تاریخ باطل می گردد حتی اگر وکالت از نوع بلاعزل باشد.

سایر توابع وکالت(مدیر عامل، دلال، عامل و حق العملکار) نیز با فوت و حجر زائل می شوند و تنها مورد نیابتی توافقی که با فوت و حجر زائل نمی شود قائم مقام تاجر است که با مرگ تاجر همچنان نائب ایشان در امور تجارتخانه باقی می ماند مگر اینکه تجارتخانه برچیده شود.

1-2) ولایت بر خلاف وکالت، دارای چهارچوب مستحکمتری بوده و عزل ولی بندرت امکانپذیر می باشد البته لازم به ذکر است اگر ولی قهری رعایت غبطه فرزندش را ننماید و اقداماتی شود که موجب ضرر فرزندش شود با شکایت یکی از نزدیکان و اقوام با اثبات آن ولایتش راساقط نمود. با حجر ولی برای صغیر قیم انتخاب می شود و با رفع حجر ولایت کاملا پابرجا می باشد و با ناتوانی ولی برای کمک به ایشان امین تعیین می شود که زیر نظر ولی به امور محجور رسیدگی کند.

2-2)وصی توسط ولی برای بعد از مرگ خود به شرط اینکه ولی دوم در قید حیات نباشد، انتخاب می شود که به ولی قهری و وصی در اصطلاح ولی خاص می گویند.

برای شخص مسلم می بایست وصی مسلم انتخاب نمود.

همانند ولایت وصایت به نیابت از ولایت اگر غبطه مولی علیه(محجور) رعایت نکند با شکایت اقوام قابلیت عزل دارد همچنین اگر وصی به نگهداری و تربیت مولی علیه و یا اداره امورش نپردازد منعزل می شود.

همانطور که می بینید در صورت عدم انجام تعهد نیابت وصایت از بین می رود و اگر چنین واقعه ای رخ ندهد وصی قابلیت عزل نداشته و همچنان مقام نیابتش تا زمانی که صغیر کبیر شود و یا محجور عاقل و رشید گردد، باقی می ماند.

3-2) قیم توسط دادگاه به پیشنهاد دادستان انتخاب و منصوب می شود، عزل قیم به استحکامی که ولی خاص(ولی قهری و وصی) نمی باشد در شرایط ذیل قیم عزل می شود:

الف) فاقد صفتی که لازمه قیم بودن است باشد و یا صفتش زائل شود.

ب) مرتکب جنایت و جنحه مالی و یا ناموسی شود(سرقت، خیانت در امانت، کلاهبرداری، منافی عفت، ورشکستگی به تقصیر و تقلب)

پ) به زندان بیفتد و نتواند به امور مولی علیه رسیدگی کند.

ج) عامدا مال مولی علیه را جزء دارایی خود قید نماید

چ)معامله با خود نسبت به اموال مولی علیه بکند

ح) تضمینات لازم برای دادگاه فراهم نیاورد.

4-2) در خصوص تعهدات امین با معامله به چه معناست و انواع آن فسخ یا اتمام عقد موضوع امانت یا رفع واقعه موجد امانت زائل می شود زین پس امین مسئولیتی در مقابل امانتگذار را ندارد.

3)حدود اختیارات وکیل بایستی در وکالتنامه به طور صریح قید شود و لذا مطابق با قاعده عدم ولایت اگر موضوعی بصورت کلی در وکالت قید شود بایستی همانند تفسیر مضیق قوانین جزایی به نفع متهم مفاد وکالتنامه به نفع موکل بصورت مضیع تفسیر شود. مخلص کلام عدم درج صریح به منزله عدم دادن وکالت است.

مثال: اگر در وکالتنامه ای قید شود «موضوع وکالت: …. و کلیه امور مالی راجع به شرکت توسعه گر ایران نوین … » لفظ کلی را بایستی در کمترین حد خودش تفسیر نمود و لذا وکالت امضاء نمودن چک و یا دادن چک از جانب شرکت داده نشده و اگر وکیل چنین اقدامی را انجام دهد غیر نافذ و منوط به امضای اصیل(تاجر) و یا هیات مدیره است.

1-3) حدود اختیارات ولی کامل بوده و اختیارات تام در خصوص مولی علیه دارد.

2-3) حدود اختیارات وصی توسط ولی انتخاب و تا همان محدوده اختیار اداره اموال مولی علیه را دارد.

3-3)حدود اختیارات را قانون معین نموده است و تخطی از آنها موجب عزل قیم است. موارد زیر از اختیارات قیم نمی باشد

الف) ختم نمودن دعوای موبوط به مولی علیه به صلح

ب) معامله نمودن با خود(البته هبه بلاعوض و یا سایر مواردی که تنها مولی علیه منتفع می شود اشکالی ندارد)

پ) هر گونه معامله نمودن نسبت به اموال غیر منقول مولی علیه(مگر با رعایت غبطه و تصویب دادستان با وجود ملائت و توانایی قیم)

ت) قرض نمودن برای مولی علیه(مگر با تصویب دادستان)

4-3) در تعهدات امین حدود اختیارات کلی بوده و اقدامات امین بایستی به شکلی باشد که مصداق تعدی و تفریط نباشد و تخطی نمودن موجب زوال ید امانی و داشتن ید ضمانی است.

صفر تا صد مبایعه‌نامه 1400 - خانه دادخواهی

از جمله مهم‌ترین قراردادهایی که عموم افراد جامعه در طول عمر خود بارها با آن رو‌به‌رو می شوند، قراردادهای مربوط به هر نوع مال با ارزشی اعم از خودرو، زمین، املاک مسکونی و یا املاک تجاری است (که مبایعه نامه) نام دارد، دارای فرآیند سخت و پیچیده‌ای می‌باشد.

یکی از پر ریسک‌ترین اقداماتی که در فرآیند خرید ملک انجام می شود ((بستن قرارداد)) است.

بنابراین هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات اولیه و مهمی در خصوص این‌گونه قراردادها آشنا باشد تا در زمان بستن قرارداد، با تسلط وآگاهی کامل و اعتماد به نفس، در این راه قدم بگذارد.

در این مقاله به بررسی مبایعه‌نامه، نکات و انواع آن و تفاوتش با قولنامه خواهیم پرداخت.

تعریف مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه، قرارداد مکتوب و از پیش نوشته شده‌ای است که بین خریدار و فروشنده در مورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت، تنظیم و در آن مالی در برابر مبلغ مشخصی به دیگری فروخته می شود.

به کالا فروخته شده مبیع، به مبلغ دریافت شده ثمن و به معامله خرید و فروش بیع گویند. تنظیم مبایعه‌نامه در فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده هم سند عادی محسوب می‌شود و مزایای سند رسمی را ندارد.

طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه نامه را ندارند اما باید توجه داشت که هر یک از طرفین معامله بخواهند متنی علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه این کار را انجام دهند.

بنابراین حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه‌نامه پیش فرض، مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد.

*عمدتا مبایعه نامه درسه نسخه که یک نسخه به هریک از طرفین معامله تسلیم میشود و نسخه سوم هم توسط واسطه انجام معامله بایگانی می‌شود.

*مبایعه نامه اگر در دفتر املاک منعقد شود، حتما میبایست در سامانه ثبت معاملات و مستغلات به نشانی iranamlaak.ir ثبت و کد رهگیری اخذ شود.

*اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می‌شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود و اگر شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.

*اگر فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند.

انواع مبایعه نامه

مبایعه نامه بر اساس اعتبار، به 2 حالت رسمی و عادی نوشته می‌شود. مبایعه نامه‌هایی که مابین فروشنده و خریدار نوشته شود در دسته مبایعه نامه عادی قرار دارند.

در صورتی که مبایعه نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره های ثبت اسناد نوشته شوند، و در صورتی که توسط مأموران دولتی یا تنظیم شده توسط رأی دادگاه باشند رسمی محسوب می‌شوند.

همچنین سند عادی فقط بین طرفین معامله و وراث آنها معتبر است ولی سند رسمی در برابر همه قابل استناد است.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

در خصوص قولنامه باید بیان داشت که گاهی طرفین یک معامله قصد خرید و فروش مالی را دارند ولی مقدمات آن فراهم نیست، به عنوان مثال پول خریدار در حال حاضر آماده نیست یا ملک در رهن بانک قرار دارد یا احتیاج به دریافت مفاصاحساب (تسویه) از ارگان های عمومی و دولتی مانند شهرداری و دارایی است.

در این صورت اقدام به تنظیم قولنامه می کنند که اصولا به صورت دست نویس واقع شده و در آن طرفین متعهد می‌شوند که در زمان و مکان معینی که معمولا دفتر اسناد رسمی مدنظر است حضور پیدا کرده و طبق قرارداد صورت گرفته مال به صورت قطعی انتقال یابد.

قولنامه در حقیقت یک نوع پیش قرارداد است تا در واقع آن طرفی که مهیای معامله است، مال موردنظر شخصی راکه فعلا توانایی انعقاد معامله را ندارد برای مدت معین به شخص دیگری منتقل نکند و مال فعلا حفظ شود.

ولی مبایعه نامه قرارداد مکتوبی است که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود. همچنین در این قرارداد کتبی، طرفین در مورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت که ارزش و عوض مال است که اصطلاحا به آن ثمن معامله می گویند توافق می کنند.

مبایعه نامه صرفا در خرید و فروش املاک و مستغلات به کار نمی رود چون حاکی از انتقال مال است، می تواند شامل هر نوع معامله ای باشد به طور مثال فروش خودرو.

*بیع نامه فقط برای انجام عمل خرید و فروش بکار می رود درحالی که قولنامه برای هرگونه اعمال حقوقی دیگر قابل استفاده است.

نکات مبایعه نامه

-در مبایعه نامه اطلاعات هویتی خریدار، فروشنده (اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود.

اگر هم یکی از طرفین قرارداد شرکت یا موسسه است، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود) و هم‌چنین مشخصات ملک و شماره پلاک ثبتی آن و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل ذکر شود.

-در زمانی که پایان کار ملک قدیمی باشد، بهتر است در مبایعه نامه مالک ملزم، و در زمان تنظیم سند رسمی پایان کار جدید ارائه شود.

-در صورتی که مبایعه‌نامه دستنویس، دارای خط‌خوردگی شد، در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود و از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه‌نامه اجتناب کنید.

-اگر قصد دارید بخش‌هایی از فرم چاپی مبایعه‌نامه را حذف کنید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، در توضیحات مبایعه‌نامه به حذف آن بخش اشاره کنید.

-بهتر است در قرارداد تمام لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل می‌بایست به خریدار تحویل شود و ممکن است در آینده در مورد آن اختلاف بوجود بیایید، ذکر شود مانند شیرآلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و … .

– اگر ميزان مالکيت فروشندگان متفاوت است ميزان مالکيت هر يک قيد شود.

_ درصورتيکه مورد معامله جزء ماتَرَک مي‌باشد مي‌بايست اصل و کپي گواهي انحصار‌ وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهي انحصار وراثت معلوم مي‌گردد چه کساني وارث هستند و مي‌توانند معامله نمايند و افزون بر آن ميزان مالکيت هر يک از ايشان در گواهي مزبور معلوم گرديده است.

_قابل ذکر آنکه در زمان تنظيم سند رسمي علاوه بر مدارک لازم ديگر گواهي‌نامه واريز ماليات بر ارث نيز ضروري است.

در صورتيکه قبلاً گواهي واريز ماليات برارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظيم سند رسمي به کيفيتي تعيين گردد که وراث بتوانند گواهي نامه مربوطه را اخذ نمايند.

وجه التزام

از جمله نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه، وجه‌التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند.

همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و متعدله(کسی که به نفع او تعهد شده است) می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند.

موضوع دیگری که می‌توان برای مبایعه نامه در نظر گرفت این است که در قرارداد زمان حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی را مشخص و برای حاضر نشدن فروشنده و انصراف از آن، مبلغی را به عنوان خسارت تعیین کرده و مبایعه نامه را ابطال کنید.

در صورتی که توافقات بین خریدار و فروشنده تا مراحل خوبی پیش رود و تاریخ مشخصی برای عقد قرارداد هم مشخص شود، باید منتظر زمان دفترخانه بمانید.

چون تا این لحظه تمامی توافقات تنها بین خریدار و فروشنده بوده و پایان معامله مشخص نیست. در صورتی که شرایط خسارت را در مبایعه نامه ذکر کرده باشید و فروشنده در روز تنظیم سند به دفترخانه مراجعه نکند، می‌توانید برای اخذ خسارت اقدام کنید.

تقسیم بندی مبایعه نامه

هر مبایعه نامه از هفت بند به قرار زیر تشکیل شده است:

1- طرفین قرارداد: طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران است که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه را به صورت کامل در مبایعه نامه املاک چک کنید تا در آینده به مشکلی برخورد نکنید.

2- مشخصات موضوع معامله: موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک (تجاری و مسکونی و اداری و ….) و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن را مشخص می‌کند و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن (شماره تلفن باید در مبایعه نامه قید بشود) است.

3- ثمن معامله: منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت را قید کرده و توصیه می‌شود حتما شماره چک‌های پرداختی در قرارداد قید بشود .

4- شرایط مرتبط به تنظیم سند:

بند ۱-۴: تاریخ حضور در دفتر خانه که طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و در همان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند هستند.

بند ۲-۴: شامل مواردی از معامله به چه معناست و انواع آن اسناد است که در رهن بانک بوده که فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می‌کند.

بند ۳-۴: هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت نمایند گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می‌گردد.

بند ۴-۴: عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان‌کار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل می‌گردد.

بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می‌باشد.

5- شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله

تاریخ تحویل ملک به صورت کامل ذکر شود و در صورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در مبایعه نامه خواهد بود.

در صورتی که ملک خریداری شده غیر قابل انتقال باشد، فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی می بایست مبلغی که بابت خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.

6- آثار قرارداد:

بند ۱-۶: فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات می‌نماید و فروشنده کلیه بدهی‌های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید.

بند۲-۶: تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف بر عهده یکی از طرفین است. لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است.

بند ۳-۶: در صورت افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن نخواهد داشت.

بند ۴-۶: کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و بر خلاف تصور برخی از افراد، مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست.

بند ۵-۶: در صورتی که طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند می بایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.

بند ۶-۶: قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار می باشد و توصیه می‌گردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .

بند ۷-۶: حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله می کنید تا با این روش از دلالی و معاملات فضولی در امان بمانید.

7-طرفین معامله:

بند1-7: پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه است که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک را می‌توانید در سایت اتحادیه مشاورین املاک جستجو کنید.

بند ۲-۷: فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.

بند ۳-۷: علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ می‌شود و در صورت نیاز می توانید گواهی ارزش افزوده از مشاور املاک دریافت کنید.

بند ۴-۷: مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین است در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی‌گردد.

بند ۵-۷: نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک می‌باشد.

بند ۶-۷: نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس است.

اسقاط کافه خیارات در معاملات به چه معناست

برای بهتر درک کردن جمله ی اسقاط کافه خیارات اول بهتر است معنا و مفهوم خیار و انواع آن در قانون را بهتر بشناسیم.

برخی از قرارداد‌ها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به‌واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آن‌ها داده شده است.

به این اختیار فسخ معامله که برخی از آن‌ها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می‌گویند.

انواع خیارات عبارتند از: خیار تأخیر ثمن، خیار غبن، خیار حیوان، خیار تدلیس، خیار عیب، خیار تبعضه صفقه، خیار شرط، خیار مجلس، خیار رویت و تخلف از وصف.

در هر یک از این موارد بنا به دلیلی قرارداد منعقد شده شرایطی که موجب ترغیب دو نفر برای انعقاد قرارداد شده را از دست داده است و به همین دلیل یکی از آنها دیگر تمایلی به ادامه قرارداد ندارد یا مایل است قرارداد به گونه ای دیگر موجب رضایت او شود یا به آن خاتمه دهد.

بنابراین این حق طبق قانون برای طرفین قرارداد وجود دارد مگر اینکه طبق افراد این حق را از خود سلب کنند و در قرارداد اقدام به اسقاط کافه خیارات کنند.

به عنوان مثال «خیار تخلف از شرط»، یکی از موارد خیارات است که در قانون به آن اشاره شده و براساس آن اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره‌دهنده تعهد کرده خانه را رنگ‌آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می‌کند.

در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می‌داده، می‌تواند اجاره را فسخ کند.

اسقاط به معنی از بین بردن، از ارزش انداختن و کافه به معنای تمام است. اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد.

اسقاط کافه خیارات معمولا در قرارداد اصلی آورده می‌شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می‌گیرد.

طرفین معامله با امضای قرارداد و پذیرش اسقاط کافه خیارات در قرارداد، دیگر هیچ راهی برای فسخ یک جانبه قرارداد ندارند و حق خود را در این باره به طور کلی از بین می‌برند.

حالت شدیدتر اسقاط کافه خیارات، اسقاط خیارات ولو غبن فاحش است. یعنی شما می‌پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار و مسلم در این قرارداد ضرر کردم باز هم حق فسخ معامله را ندارم. از این رو بهتر است بدانید که این جمله، کاملا به ضرر خریدار است و باید در پذیرش آن احتیاط کرد.

در نهایت می توان گفت مطالب فوق، گزیده ای از ابهامات مبایعه نامه و خیارات در معامله می باشد که دارای پیچیدگی های بسیاری است.

بنابراین برای روند بهتر پرونده خود و جلوگیری از اطاله دادرسی بهتر است با وکلا و کارشناسانی که در این زمینه تخصص و تجربه دارند مشورت نمایید. جهت دریافت مشاوره و پیگیری موضوع خود می توانید با وکلای موسسه حقوقی خانه دادخواهی فرنود در ارتباط باشید.

اشتباه و انواع اشتباهات

قاعده: اشتباه اصولاً در صحت عقد تأثيري ندارد مگر در موارد ذيل كه فقط و فقط باعث بطلان عقد است:

1- اشتباه در نوع عقد يا ماهيت عقد (م.194 ق. مدني):

مثال: "الف" به "ب" ايجاب عقد بيع مي‌دهد، "ب" قبولي براي عقد هبه مي‌دهد. معامه باطل است چون در نوع عقد اشتباه شده است. "الف" اراده و قصدي براي هبه نداشته و "ب" هم قصدي براي بيع نداشته است.

2- اشتباه در موضوع عقد يا مورد معامله (وحدت ملاك از م. 194 ق. مدني):

مثال: اتومبيل پژو را فروختم 10 ميليون تومان و طرف مي‌گويد اتومبيل مزدا را خريدم 10 ميليون تومان.

1. اشتباه در اوصاف اساسي يا اشتباه در اوصاف جوهري يا اشتباه در ذات مورد معامله يا اشتباه در وصف جانشين ذات يا اشتباه در ماهيت مورد معامله يا اشتباهدر خود موضوع معامله:

خود موضوع معامله، عبارتست از آن وصفي كه طرفين به خاطر آن معامله مي‌كنند و در صورت نبود هرگز تن به اين معامله نمي‌دادند مثل عتيقه بودن گلدان.

نكته: اشتباه در اوصاف اساسي كاملاً با اشتباه در اوصاف مهم تفاوت دارد.

مادة 200 ق. مدني اشتباه در خود موضوع معامله را باعث عدم نفوذ عقد مي‌داند.

حال بايد ببينيم كه عدم نفوذ به چه معناست؟ عدم نفوذ دو معنا دارد:

عقدي است كه صحيح است ولي نفوذ ندارد يعني يا بايد تنفيذ شود يا رد شود.

عقدي كه صحيح نيست (ماده 353 ق. مدني).

بالاخره منظور از كلمة عدم نفوذ در ماده 200 ق. مدني چيست؟

براي جواب به اين سؤال بايد بگوييم اصلاً خود موضوع معامله چيست؟ ما از لحاظ منطقي قبول داريم كه وقتي شما وارد جواهر فروشي مي‌شويد، قصدتان اينست كه طلا و جواهر بخريد. اگر دستبند طلا نبود يعني مورد معامله از جنس مورد نظر ما نيست و ما قصدي براي آن معامله نداريم و معامله بدون قصد هم كه باطل است. پس قبول كرديم كه جنس مورد معامله يكي از مصاديق اوصاف اساسي يا خود موضوع معامله است.

از طرف ديگر جستجو كرديم، ديديم كه در بيع، يك ماده راجع به اشتباه در جنس، حكم به بطلان عقد را داده است (ماده 353) پس با اطمينان مي‌گوييم منظور از كلمة عدم نفوذ در ماده 200 همان بطلان ماده 353 است زيرا اشتباه در جنس يعني اشتباه در اوصاف اساسي يعني اشتباه در قصد.

ولي موضوع باز هم به اين سادگي نيست. ممكن است در تست‌ها بگويند، شخصي يك گوني برنج خريد به شرط اينكه برنج طارم باشد. بعداً فهميد كه اشتباه كرده و برنج، برنج گلستان است. آيا باز هم به ماده 200 فكر مي‌كنيد با اين كه كلمة شرط را مي‌بينيد؟ مطمئن باشيد هر جا صفتي شرط شود ولي آن شرط موجود نباشد، شما اشتباه نكرده‌ايد (يعني وارد اشتباه نمي‌شويم)، بلكه مشروط عليه به تعهد (شرط) خود عمل نكرده است. همچنين در بحث شروط خواهيم خواند اگر شرط صفت محقق نشود، مشروط له حق فسخ دارد يعني عقد صحيح است.

پس اصلاً بحث شرط ربطي به اشتباه ندارد. از حرفهاي فوق، نتايج ذيل را مي‌گيريم:

1. اشتباه در اوصاف اساسي، چه مشروط و چه غيرمشروط، باعث بطلان عقد است.
2. اوصاف اساسي اگر فقط در تصورات ما هم باشد بعد متوجه شويم كه اشتباه كرده‌ايم، عقد باطل است.
3. اوصاف معمولي، اگر در قلمروي تراضي افراد وارد شده باشند و بعد از آنها تخلف شود، عقد صحيح است و قابل فسخ. مثلاً اتومبيل پژوي تو را خريدم به شرط اينكه نقره‌اي رنگ باشد. اگر اتومبيل غير از اين رنگ باشد عقد صحيح اما به تبع تخلف از شرط قابل فسخ است اما اوصاف معمولي اگر در قلمروي تراضي افراد نيايد يعني شرط نشود و صرفاً تصور فرد باشد، اشتباه در آن هيچ تأثيري در صحت عقد نداشته و عقد غيرقابل فسخ است.

نكته: شروط صفت يا صريح اند (مثلاً اين فرش را خريدم به شرط اينكه بافت تبريز باشد.) يا ممكن است بصورت شرط ضمني باشند (فرشي از مغازة عظيم زاده خريداري كردم كه معمولاً فقط فرش تبريز دارد حال اگر آن فرش بافت تبريز نبود براي ما حق فسخ ايجاد مي‌شود.

1. اشتباه در شخصيت طرف در عقودي كه شخصيت علت عمدة عقد باشد (ماده201 ق. مدني):

مقدمه: عقود از نظر قصد تحصيل سود به دو دسته تقسيم مي‌شوند. الف. مغابنه‌اي ب. مسامحه‌اي عقد مغابنه عقدي است كه طرفين در آن فقط قصد تحصيل سود دارند. پس عقود مغابنه‌اي حتماً معوض هستند و اصولاً در آنها شخصيت علت عمده نيست مگر در مواردي مثل تعهد يك جراح معروف به عمل قلب باز در مقابل 15 ميليون تومان يا مثلاً تعهد مجسمه ساز معروف به ساخت يك نيم تنه در مقابل 2 ميليارد تومان يا شخصيت شريك ضامن در شركتهاي تضامني و نسبي زيرا شركاي اين شركت مسؤوليت تضامني دارند. استثنائاً در اين موارد شخصيت علت عمدة عقد است.

در عقود مسامحه اي طرفين به جاي تحصيل عوضين قصد احسان دارند. عقود مسامحه‌اي ممكن است معوض باشند يا مجاني و عبارتند از هبه، صلح، جعاله، كفالت، وديعه، عاريه، وصيت تمليكي، وكالت، قرض و وقف و . .

لازم به ذكر است كه در عقود مسامحه اي شخصيت اصولاً علت عمدة عقد است مگر در مورد وقف عام (زيرا در وقف عام شخصيت موقوف عليهم معلوم نيست). پس مي‌توان از حكم بطلان ماده 762 كه در صلح آمده در ماده 201 استفاده كرد و گفت اشتباه در شخصيت طرف در عقودي كه شخصيت علت عمدة عقد است، باعث بطلان عقد است.

نكته: اشتباه در جهت معامله تأثيري در صحت آن ندارد و معامله صحيح است.

نكته: اشتباه در ارزش مورد معامله تأثيري در صحت آن ندارد و معامله صحيح است فقط شايد باعث ايجاد حق فسخ به استناد خيار غبن شود.

نكته: اشتباه در علت معامله تأثيري در صحت آن ندارد و معامله صحيح است.

نكته: با توجه به مباحث فوق، اشتباه در جهت معامله، ارزش مورد معامله، قيمت و علت و . هيچ كدام باعث بطلان معامله نمي‌شود ولي اگر اشتباه در علت غايي معامله باشد (علت غايي يعني آن 4 مورد مذكور قبلي) باعث بطلان عقد است.

اشتباه در نكاح:

1. اشتباه در شخص و هويت مادي همسر (ماده 1067 ق. مدني):

يعني اشتباه در تماميت جسماني. مثلاً "الف" به "ب" ايجاب نكاح مي‌دهد و "ج" قبول مي‌كند. در اين صورت بدليل فقدان قصد عقد نكاح باطل است.

1. اشتباه در شخصيت يا اشتباه در هويت مدني همسر (ماده 1067 ق. مدني):

زماني است كه شما در شخصيت يك نفر اشتباه كرده‌ايد. مثلاً خانمي، آقاي "الف" را به خاطر تشابه صورت با فلان هنرمند معروف اشتباه گرفته‌ است. حال كه با وي ازدواج كرده ‌فهميده كه دچار اشتباه در شخصيت شده است. آيا واقعاً آن خانم قصدي براي نكاح با آقاي "الف" داشته‌ است. قطعاً اين عقد بنابر وحدت ملاك از ماده 1067 باطل است.

در اوصاف اساسي، شخص، همسر خود را با ديگري اشتباه نگرفته‌ است. اصلاً اينجا بحث اشتباه مطرح نيست. بحث تخلف از شرط صفت است. مثلاً خانمي گفته‌ با تو ازدواج مي كنم به شرط اينكه تحصيل كرده باشي. در صورتيكه اين وصف موجود نباشد عقد صحيح است ولي به دليل تخلف از شرط صفت، قابل فسخ است (ماده 1128 ق. مدني).

بنابراين اشتباه در اوصاف همسر باعث بطلان نكاح نيست بلكه اگر اين اوصاف شرط شده باشند و از آن‌ها تخلف شود، خيار تخلف از شرط صفت ايجاد مي‌شود.

نكته: لازم به ذكر است اين شروط يا صريح اند يا ضمني. شروط ضمني همان شروط تباني (متبانياً) هستند.

اشتباه ناشي از تدليس:

اگر تدليس جنبة فرعي داشته باشد باعث ايجاد خيار تدليس است. اينجا معامله صحيح ولي قابل فسخ به استناد خيار تدليس است زيرا واقعاً تابلو عتيقه است ولي 200 ساله نيست و تدليس در مورد وصف معامله به چه معناست و انواع آن اساسي صورت نگرفته و جنبة فرعي دارد، اما اگر تدليس روي علت عمدة عقد، شخصيت طرفين، خود موضوع معامله يا نوع عقد صورت گيرد، اين تدليس موجب بطلان عقد است (مثل فروش تابلوي نو به جاي تابلوي عتيقه همراه با تدليس).

تعریف تفاهم نامه چیست + تفاوت قرارداد و تفاهم نامه

تفاهم نامه ، ترکیبی است که از کلمه تفاهم مشتق می‌شود. این کلمه به معنای درک متقابل و فهمیدن است. معنی تفاهم نامه نیز به همین سادگی تعریف می‌شود. زمانی که طرفین با انجام مذاکرات و گفت و گو به نتیجه می‌رسند، به این معنی است که با یکدیگر نظرات و اهداف مشترک دارند. یعنی موضوع و هدف یکدیگر را به درستی متوجه شده‌اند و با یکدیگر موافق هستند.

شیوه زندگی بشر، زندگی در تنهایی و انزوا نیست. بدون شک هیچ فرد واحدی نمی‌تواند بدون کمک دیگران پروژه‌ای هدفمند انجام دهد. این فرد حتی اگر موفق هم شود، باید مخاطبان یا مراجعانی داشته باشد. رسیدن به یک نظر واحد و تعیین شرایطی که هر دو طرف با آن موافق باشند، از اصول پایه و اساسی برای برقراری روابط صحیح در انواع معامله یا اجرای پروژه‌ها است. گفت و گو و درک متقابل، پدیده جدیدی نیست. تلاش برای فهم یکدیگر، از اولین تلاش‌ها و موفقیت‌ های انسان است.

تفاهم و فهمیدن هدف اصلی و نیت اشخاص، در معاملات اقتصادی نقش تعیین کننده‌ای دارد. می‌توانیم ادعا کنیم که هیچ معامله‌ای بدون تفاهم به نتیجه نمی‌رسد. برای پیگیری انجام یک معامله یا پروژه، مهترین ملاک، داشتن اهداف و نظرات مشترک است. در ادامه این مطلب به سوال « تعریف تفاهم نامه چیست» پاسخ می‌دهیم. علاوه بر این، درباره تفاوت تفاهم نامه با سایر انواع قرارداد صحبت می‌کنیم و نحوه کاربرد صحیح آن را شرح می‌دهیم.

تعریف تفاهم نامه چیست؟

همانطور که اشاره کردیم، معنی تفاهم به معنی فهم متقابل است. نمونه تفاهم نامه قرارداد نیز، نوشته‌ای مکتوب است که از درک متقابل طرفین صحبت می‌کند. این سند نوشته‌ای است که نشان می‌دهد طرفین درباره انجام یک معامله یا شروع یک پروژه، با یکدیگر گفت و گوی هدفمند داشته‌اند و به نتایج مطلوبی رسیده‌اند. معمولا زمانی که طرفین گفت و گوی موفقی دارند، اهداف و قصد و نیت یکدیگر را به خوبی متوجه می‌شوند.

اگر تمایل به انجام معامله یا انجام امور متقابل دارید، احتمالا با طرف مقابل گفت و گو می‌کنید. شما می‌توانید نتایج حاصل از گفت و گو را در یک دست نوشته‌ ثبت کنید. سند تهیه شده، یک تفاهم نامه خواهد بود که نشان ‌می‌دهد در آینده‌ نزدیک، یک معامله انجام می‌دهید.

این سند حقوقی، خلاصه‌ای از گفت و گو، موافقت‌ و اهداف و مقاصد مشترک طرفین است. برای پیگیری روند موضوع مذاکره، گفت و گوی اولیه طرفین به صورت یک صورت جلسه گردآوری می‌شود. این صورت جلسه همان نوشته‌ای است که مذاکرات شفاهی طرفین را به صورت مکتوب ثبت می‌کند. صورت جلسه تهیه شده را با گزارش گفت و گو یا تفاهم نامه، هم معنی می‌دانیم. نکته مهم در اصول تفاهم نامه نویسی این است که طرفین به خوبی به این مساله آگاه باشند که تفاهم نامه و قرارداد با یکدیگر متفاوت هستند.

یکی از معروفترین تفاهم نامه‌ها که به خوبی درباره اهداف و نظرات مشترک چند شریک صحبت می‌کند، قرارداد هم بنیان گذاران است، که به آن تفاهم نامه بنیان گذاران نیز گفته می‌شود. این تفاهم نامه، شرایط را برای شروع یک شراکت کاری بین دو نفر یا بیشتر آماده می‌کند.

آیا تفاهم نامه و قرارداد، با یکدیگر متفاوت هستند؟

شاید جست و جوی شما در اینترنت درباره این موضوع، شما را متقاعد کرده‌ باشد که این دو عنوان، به هم شبیه هستند و با یکدیگر تفاوتی ندارند. اما من به صراحت ادعا می‌کنم که همسان دانستن این دو عنوان، اشتباه است. اگرچه عدم آگاهی از اصول تفاهم نامه نویسی ، باعث شده است که تفاهم نامه یا توافق نامه‌ آثار مشابهی با قرارداد داشته باشند و به اشتباه به جای یکدیگر استفاده شوند. تفاوت قرارداد و تفاهم نامه و حتی تفاوت این اسناد با توافق نامه، نیازمند آگاهی از ماهیت و کاربرد هر کدام از این سه عنوان است.

چیزی که باعث می‌شود این اسناد را مشابه با یکدیگر بدانیم، نحوه اشتباه نگارش آن‌ها است. مساله مهم در تنظیم اسناد قانونی این است که، «عنوان» ملاک تعیین کننده ماهیت یک قرارداد نیست. ماهیت یک قرارداد، از محتوای آن مشخص می‌شود. برای مثال اگر شما عنوان تفاهم را انتخاب کرده باشید ولی در متن قرارداد از انجام مسئولیت‌ها و وظایف الزام آور صحبت کرده باشید، سند تنظیم شده یک قرارداد است!

یک تصور اشتباه درباره نمونه قرارداد و تفاهم نامه

عموم مردم به اشتباه فکر می‌کنند که این سند حقوقی، اعتبار کمتری از قرارداد دارد. به همین دلیل است که ترجیح می‌دهند در معاملات خود از عنوان تفاهم نامه استفاده کنند. ممکن است تصور کنید با استفاده از این عنوان، مسئولیت قانونی شما کمتر خواهد بود. این تصور اشتباه است. اگر متن تفاهم نامه، شامل شروط و تعهدات خاصی باشد و شما آن را امضا کرده باشید، موظف هستید به آن عمل کنید. به صرف نوشته شدن عنوان تفاهم، سند امضا شده بی اعتبار نمی‌شود. بنابراین، فقط با دیدن عنوان تفاهم نامه، راضی به امضا سند نشوید. پیش از امضا، به خوبی سند مورد نظر را مطالعه کنید و درخواست کنید که درباره بخش‌های مبهم آن، برایتان توضیح دهند.

آن دسته از افراد که تفاهم نامه را با قرارداد مشابه می‌دانند، به این مساله اشاره می‌کنند که؛ ممکن است محتوای تفاهم نامه در حقیقت یک قرارداد باشد. یعنی ممکن است متن تفاهم نامه شامل شروط و تعهداتی باشد که طرفین را ملزم به اجرای موضوع قرارداد کند. البته که این نظر بسیار درست است، اما به صورت کلی، ماهیت این دو سند با یکدیگر متفاوت است.

تایید قانونی

قرارداد یک سند معتبر است که قانون مدنی درباره آن به تفصیل صحبت کرده است. اما در قانون به تفاهم نامه یا توافق نامه، اشاره مستقیم نشده است. ماده 183 قانون مدنی می‌گوید اگر دو نفر یا بیشتر با یکدیگر تعهد کنند که اموری را انجام دهند و آن امور مورد قبول آن‌ها باشد، در حقیقت یک قرارداد منعقد شده است. نکته مهم در این تعریف، اشاره به الزام انجام تعهدات است. چیزی که تفاوت اصلی قرارداد با سایر اسناد و نوشته‌های قانونی است.

براساس ماده 10 قانون مدنی، تنظیم هر نوع قرارداد، با رعایت قانون صحیح و معتبر است. بنابراین ایرادی در تنظیم تفاهم نامه وجود ندارد. در متن این نوشته باید به این مساله اشاره شود که محتوای آن شامل چه مسائلی است؟ می‌توانیم بگوییم که این نوشته خلاصه‌ای از مذاکرات صورت گرفته بین اشخاص است. علاوه بر این، باید صراحتا عنوان شود که الزامی برای اجرای تعهد وجود ندارد. در غیر این صورت، متنی که تهیه می‌شود هیچ تفاوتی با قرارداد نخواهد داشت.

محتوای این سند حقوقی شامل چه بخش‌هایی است؟

سندی که تحت عنوان تفاهم نامه تنظیم می‌شود، شامل بخش‌های زیر است:

1. اصول و چارچوب اساسی معامله یا نقل و انتقالات طرفین در آینده نزدیک؛
2. شروط مهم طرفین، که رعایت آن‌ها ضمانتی برای تنظیم قرارداد در آینده است؛
3. تعیین موضوع بحث یا معامله. باید مشخص شود که طرفین دقیقا درباره چه موضوعی گفت و گو و مذاکره کردند و توافق‌های صورت گرفته درباره چه مساله‌ای بوده است؛
4. تعیین حدود تعهدات و مسئولیت‌هایی که در صورت انجام معامله به عهده طرفین خواهد بود؛
5. تعیین مدت برای انجام معامله یا تعیین مدت برای طول انجام معامله؛
6. نحوه رسیدگی به شکایات و تخلفات احتمالی؛
7. میزان تمایل طرفین و اهداف مشترک آن‌ها از انجام معامله در آینده؛
8. تعهدات مالی، از مهمترین مواردی است که لازم است پیش از شروع هر معامله‌ درباره آن توافق شود. طرفین باید در زمینه تعهدات مالی به تفاهم برسند؛
9. صلاحیت قانونی معامله یا زمینه حرفه‌ای پروژه باید مشخص شود.

به طور کلی زمانی که اشخاصی با هدف و نیت مشترک با یکدیگر مذاکره می‌کنند، موضوع مورد نظرشان را شرح می‌دهند، ابهامات را برطرف می‌کنند و به زبان ساده، یکدیگر را می‌فهمند. این تفاهم و فهم متقابل و تمام نتیجه گیری‌های شفاهی مذاکرات، در قالب نوشته‌ای تنظیم می‌شود. این نوشته تفاهم نامه است.

اطلاعات خود را محفوظ نگه دارید!

تفاهم نامه، قرارداد رسمی شما نیست! به همین دلیل ضمانتی برای رازداری یا انجام تعهدات و ماندن در قرارداد وجود ندارد. طرف مقابل می‌تواند از انجام قرارداد پشیمان شود و تفاهم نامه را ادامه ندهد. با این شرایط، ارائه اطلاعات اساسی کسب و کارتان به شخص دیگر، معقول به نظر نمی‌رسد. تا زمان انعقاد قرارداد و شروع فرآیند اجرایی آن، سعی کنید که رازدار باشید و اسرار کسب و کار خود را فاش نکنید.

قرارداد محرمانگی و تفاهم نامه!

در بعضی از مواقع، موضوع پروژه یا معامله به نوعی است که طرفین مجبور هستند مسائل محرمانه‌ای را فاش کنند. در چنین شرایطی، بهترین کار برای جلوگیری از فاش شدن اطلاعات شما، استفاده از قرارداد محرمانگی اطلاعات است. این قرارداد ضمانت اجرایی دارد و طرفین موظف هستند که از اطلاعاتی که در اختیارشان گذاشته می‌شود، محافظت کنند.

پیشنهاد ما درباره تفاهم نامه

همانطور که می‌دانید رکلا مرجع تخصصی تنظیم قرارداد است. شما می‌توانید درخواست تنظیم قرارداد ثبت کنید تا در اسرع وقت با شما تماس بگیریم یا درخواست مشاوره حقوقی تلفنی ثبت شود.

پین بار (pin bar) چیست و چگونه با پین بار معامله کنیم

پین بار یکی از الگوهای پرایس اکشن می باشد که برای اولین بار توسط نایل فولر استفاده شده است. این الگو از یک کندل تشکیل می شود که خبر از برگشت کامل قیمت می دهد. در این مقاله پین بار را کامل و مفید بشناسید.

پین بار (pin bar) چیست (الگوی ادامه دهنده یا برگشتی)

پین بارها در استراتژی پرایس اکشن بسیار کاربرد دارند. الگوی شمعی پین بار بدنه ی کوتاه ولی سایه بلندی دارد.در این الگوی ساده ی بازار، قیمت به یک سطح خاصی می رسد، بعد از ضربه زدن برمی گردد.

پین بار را در شکل زیر ببینید:

در انتهای شمع های پین بار سایه کوتاه که نام دیگر آن بینی می باشد و در انتهای دیگری سایه بلند قرار گرفته است. اغلب تحلیل گران اعتقاد دارند که سایه ی بلند الگو باید دو سوم همه ی طول الگو را تشکیل دهد. در این صورت دیگر قسمت های پین بار تنها یک سوم را تشکیل می دهند.

قیمت Open و Close کندل می بایست تقریبا همسان باشند تا بتوانند بدنه را تشکیل دهند.

برای تایید پین بار چه کار کنیم؟

برای تایید این الگو، باید منتطر باشید تا کندل بسته شود به این منظور که یک کندل جدید تشکیل شود و تغییر نکند.

چرا باید این کار را انجام بدهیم؟ فقط به این منظور که مطمئن شویم کندلی که تشکیل شده یک پین بار است (باید در نظر بگیرید که هر پین باری شاید پین بار نباشد!)

این الگو تنها یک کندلی ایت که برگشت شدید و ریجکت های قیمتی شدید را به نمایش می گذارد.

سایه پین بار چه چیز را نشان می دهد و به چه معناست؟

این سایه پین بار ناحیه ای را نشان می دهد که قیمت در آن ریجکت شده است.

به این معناست که قیمت در خلاف جهت سایه به حرکت خود ادامه می دهند.

در نتیجه در یک پین بار نزولی، یک سایه بلند در قسمت بالا داریم که به معنای رد شدن قیمت های بالا می باشد. این موضوع نشان میدهد که قیمت ها خیلی زود کاهشی خواهند شد.

و در یک پین بار صعودی، یک سایه بلند در قسمت پایین داریم که به معنای رد شدن قیمت های پایین می باشد. این موضوع نشان میدهد که قیمت ها خیلی زود افزایش خواهند یافت.

چگونه با پین بار معامله کنیم؟

در ابتدا همانطور که در ابتدا گفتیم باید منتظر بمانیم تا پین بار بسته و تایید شود . ممکن است درست متوجه نشده باشیم و در شناسایی الگو دچار سوء تفاهم شده باشیم.

ناحیه ی دیگر معامله با الگوی پین بار، در اصلاح 50 درصدی در پین بار، وارد معامله شویم.

به این معنا که صبر می کنیم قیمت با در نظر گرفتن سایه ها تا قسمت وسط اغلگو بیایید. تا در این قسمت یک ورود به معامله داشته باشیم.

تصویر پایین را مشاهده نمایید:

در ابتدا برای ورود به معامله، پین بار را در نمودار پیدا کنید:

در نظر بگیرید که شما می توانید از استراتژی پرایس اکشن در تمامی بازارها و در هم بازه زمانی می توانید استفاده کنید.

در ابتدا گفتیم که باید پین بار را درست تشخیص داده باشید.

در تصویر زیر یک الگوی پین بار صعودی داریم که باتوجه به تلاش زیاد خرسها اما موفق شده اند و روند بازار بعد از آن صعودی شده است.

مرحله ی بعدی: حرکت قیمت را در گذشته بازار پیدا کنیم تا دلیل اینکه چرا پین بار تشکیل شده است را متوجه شویم.

برای این کار بهتر است از تایم فریم های بزرگتر استفاده نمایید. در تصویر زیر از تایم فریم 1 ساعته استفاده شده است.

در این بخش که به آن خط مقاومت گفته می شود، سایه کندل آن را لمس کرد اما به سمت بالا حرکت کرد.

و این خط را به حمایت تبدیل کرد. در بعضی موارد داشتن یک استراتژی ساده بر اساس استراتژی پرایس اکشن می تواند یک بهترین تصمیم را برای شما رقم بزند.